[경제 공부] 정비사업이란 무엇인가?

1. 정비사업의 개념과 유형

정비사업이란?
기반시설이 열악하고 노후 불량한 건축물이 밀집한 지역에 도시기능 회복하기 위하여 정비기반시설을 설치하고 건축물을 개량·건설하는 것으로 일반적으로 ▲주거환경개선사업 ▲재개발사업 ▲재건축사업 이 속함.

주거환경개선사업의 대상지역은 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역으로 정비기반시설과 공공이용시설 확충을 위해 보존·정비·개량하는 사업임.
재개발사업의 대상지역은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역으로 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능 회복하고 상권활성화를 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업임.
재건축사업의 대상지역은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역으로 주거환경을 개선하기 위한 사업

2. 정비사업의 추진절차

Q 정비사업은 어떤절차로 진행되는가?
도시·주거 환경정비 기본계획 수립  → 정비구역 지정  → ​조합설립 추진위원회구성 및 조합설립 인가  → 사업시행 계획인가  → 관리처분 계획인가  → 이주 철거 및 착공  → 준공 및 이전고시 → 조합해산 및 청산

Q 도시주거환경정비기본계획은 누가 어떻게 수립하나요?
도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상하기 위해 특별시장이 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성을 검토 함.
또한 도시·주거환경정비기본계획에는 ▲정비사업의 기본방향 ▲계획기간 ▲인구·건축물·토지이용·정비기반시설 등이 있음.
기본계획을 수립한 다음에는 주민공람(14일 이상) → 시의회 의견청취 →  도시계획위원회의 심의를 거쳐 → 고시 함.

Q 정비구역을 지정하는 절차는?
구청장은 도시주거환경정비기본계획의 적합한 범위 내에서정비구역 지정 요건에 만족하는 구역에 대해 정비계획을 수립함.
정비계획에는 ▲정비사업의 명칭 ▲ 정비구역, 면적 ▲공동이용시설 설치계획 ▲건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 ▲세입자대첵 등 포함되어 있음.

정비계획이 수립되면 정비계획 입안 → 서면통보 주민설명회 실시 주민공람(30일 이상) 구의회 의견청취 → 정비구역 지정 신청 → 도시계획위원회 심의 → 구역지정 및 고시
**정비구역 지정 요건만 맞으면 정비구역으로 지정될 수 있는가?
=> X 삐 아니! 요건이 맞더라도 도시계획위원회 심의를 득해야만 가능.

Q 조합설립추진위원회 구성은?
위원장을 포함한 5인이상의 위원 및 운영규정에 대해 소유자 과반수 이상의 동의를 얻어 구청장의 승인을 받아야 함.

조합설립추진위원회 주된 업무는 조합 설립! 이를 위해 추진위원회는 정관, 정비사업비 등 관련 자료를 첨부하여 토지등소유자의 동의를 받고 구청장의 인가를 받게되면 조합이 설립 됨.
(현재 여기 진행 중..)

Q 사업시행계획인가란?
정비구역 내 사업을 추진하기 위해 포괄정. 구체적인 계획을 확정하는 과정으로 조합은 총회를 통해 조합원들의 의결을 받아 구청장의 인가를 받고 구청장은 그 내용을 고시 함.

<사업시행계획서>
- 토지이용계획
- 건축물의 건폐율·용적률·높이에 대한 건축계획
- 정비기반시설 설치계획
- 공동이용시설 설치계획
- 세입자 입주대책
- 폐기물처리계획
- 교통계획 범죄예방 대책 내용이 들어가 있음.

Q 관리처분계획이란?
조합원들의 사업 이전의 수유권 등의 권리를 사업 이후의 자산으로 변환하여 배분하는 것으로 조합은 총회를 통해 조합원들의 의결을 받아 구청장의 인가를 받고 구청장은 그 내용을 고시 함.

<관리처분계획서>
- 분양설계,
- 분양대상자의 이름과주소
- 분양예정대지 또는 건축물의 추산액
- 종전토지 및 건축물의 명세
- 사업시행계획인가 고시일 기준의 가격
- 정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원의 부담규모 및 부담시기
- 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액 등

정비사업은 정비계획 → 사업시행 계획인가 → 관리처분계획인가 이후 이주 및 철거를 하고 철거 완료 되면 구정창에게 착공 신고!
이후 사업시행계획대로 공사가 완료됐다고 판단되면? 준공검사 신청 구청장은 준공검사를 실시하여 공사가 사업시행계획대로 완료됐다고 인정되면 준공인가 및 인가사항 고시 함. 준공인가 이후 이전고시 절차 이행하고 조합해산을 통해 법인격 소멸하고 청산을 통해 청산금 징수 및 지급절차가 마무리되면 정비사업은 마무리 됨!